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光明地產年報對外宣稱其主營業務為房地產綜合開發經營、物流產業鏈，是集房產開發、施工、物業、冷鏈物流及產業鏈等為一體的國內大型國有綜合集團型公司。因此可以總結，公司主業是由地產與物流雙業務驅動的公司。
物流依賴地產業務“補給”，那其地產業務又靠什麼驅動呢？
2016年10月11日公告顯示，光明地產全資子公司上海農工商華都實業（集團）有限公司通過協議轉讓方式出售所持有的商業項目予上海良友（集團）有限公司，其中受讓方上海良友（集團）有限公司與光明地產為同一控制人光明食品（集團）有限公司下屬兄弟企業。光明地產初步測算，該交易標的轉讓的成交價格為9.88億元，預計此次關聯交易將為該公司2017年度增創歸母凈利潤約3.45億元。
報告期內，光明地產存貨占總資產比例為72%，為395億元。在同行業中，萬科占比為51%，保利地產為62%，綠地占比為58%，即其占比明顯比行業龍頭高出10%-20%左右。
業務人士表示，地產行業相比其他行業其杠桿驅動較為明顯，那光明地產的財務杠桿又是如何呢？
新浪財經梳理2017年財年交易公告發現，光明地產也存在利用關聯交易“刷單”的情況，“刷單”貢獻凈利預估約為4億元。
可以初步估計，2016年及2017年近兩年，光明地產通過關聯兄弟公司，與其發生相關業務關聯業務，為光明地產業績凈利預計貢獻約為6億元左右。
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因此，可以得出的結論是光明地產依賴高負債驅動地產板塊運營，在2018年其即將面臨巨大的短期有息負債的還本付息的資金壓力。
物流“仰仗”地產板塊背後：債務高築 20營業用抽油煙機清洗｜營業用抽油煙機清洗廠商18短期償債壓力驟增
但是，新浪財經翻閱年報發現，2016年通過兄弟關聯公司上海牛奶（集團）有限公司實現當年收入將近10億元，占當年銷售比約5%。如果按照當期公司實現的公允毛利21.27%計算，其給當年凈利潤貢獻瞭將近2.12億元。
非關聯方資產轉讓：
光明地產存貨高企已是不爭的事實。業內人士分析，由於地產受經濟周期波動明顯的行業，高比例的存貨必將加大其存貨跌價的風險。
翻閱近三年年報，其凈利自2015年-2017年，分別實現凈利5億元、11.5億元、19.8億元，其業績合計約36億元，業績承諾達標。
2017年年報顯示，光明地產有息負債率達到近200%，有息負債金額約為219億元，其中短期有息負債為97億元。新浪財經進一步發現，其中賬上不受限現金約為66億元，約為短期有息負債的68%，換句話說其持有的可用資金量相比短期有息負債還有將近32%的資金缺口，未來公司財務風險或進一步加大。
存貨減值背後：“不重視”高周轉致存貨高企？
同日，光明地產全資子公司上海農工商房地產置業有限公司也將所持有的新府中路一處房地產項目出售給上海蔬菜（集團）有限公司，成交金額為4.15億元，其測算同樣可以為光明地產增加歸母凈利潤6698萬元。
業內人士表示， 高比例的存貨如果不加速周轉，當項目所在地區房地產市場出現價格持續下跌，在可預見的未來無回升的希望，導致存貨計提跌價準備是一個必然。因此可以得出的結論是，光明地產存貨跌價的真正的動因是由於不重視高周轉導致其存貨高企，在房地產行業出現調整後致使其存貨產生大幅跌價。
2015年及2016年這兩個財年，實現累計凈利約16.5億元，相比起業績承諾，其完成率約47%，即還有將近一半多的任務需要2017年一年去完成。
那其財務壓力究竟如何呢？新浪財經翻閱財報發現，其2017年度財務費用約為4億元，但是其不能完全體現財務壓力，因為地產行業慣例，還有一部分利息被資本化，需要將此還原。新浪財經初步測算，其財務費用與資本化利息之和約為28億元，相比其僅有16億元的經營凈現金流，其面臨將近12億元的利息資金支出缺口，這又進一步說明財務壓力著實不小。
利息資本化截圖：
新浪財經發現，光明地產2017年頻繁出售資產轉讓相關項目，因此如果用當期報表數據計算其周轉率並不能真實反映存貨周轉水平，但或許從銷售人員結構占比（銷售人員/員工總數）可以間接推斷公司是否重視存貨高周轉。
業內人士分析，房地產行業是資金密集型行業，對資金需求量大，需求時間長，悲觀點看若高額的負債一旦沒有足夠的資金回流支撐其償付，巨大債務償付壓力一旦遇到經營不慎引起的擠兌風險，那企業離破產就不會太遠。
完成業績承諾依賴關聯交易“刷中央廚房抽油煙機清洗｜中央廚房抽油煙機清洗廠商單”與項目標的轉讓處置
光明地產存貨高企債務高築：業績承諾存“刷餐廳抽油煙機清洗｜餐廳抽油煙機清洗廠商單”嫌疑
新浪財經訊 光明地產年報顯示，2017年公司全年簽約銷售額實現236.62億元，回款231.7億元。營業利潤29.17億元，同比上升72.26%。其中，凈利潤19.88億元，同比上漲72.39%；歸屬於母公司所有者的凈利潤19.47億元，同比上升92.55%。
依據2017年12月31日存貨項目的可變現凈值低於其成本的差額計算，對房地產板塊應計提存貨跌價準備約4億元。本次計提後，吞噬凈利約3.2億元，吞噬歸母公司凈利約2.79億元。為何光明地產會出現如此高額的存貨減值呢？
2016年關聯交易截圖：
但是，從其收入結構占比看，在報告期內其地產業務占比達到96%。從其主要業務子公司凈利看，其旗下4傢主要物流公司中，3傢虧損，其中一傢盈利隻不過400萬元，不及任何一傢虧損的零頭。因此，可以看出無論從業務結構占比還是從凈利貢獻，其業務主要貢獻依然是地產業務，物流板塊目前整體處於虧損狀態，其持續發展還需要依靠主要的盈利的地產板塊進行“反哺”。
根據2017年年報顯示，萬科銷售管理人員占比為10.50%，保利地產占比為12%，綠地數據尚未公開，而光明地產該項占比僅為5%，是同行的一半左右。
光明地產在年報中提及，由於部分城市房價、地價持續調整，其基於審慎的財務策略，按照預計可變現凈值低於其成本的差額，對存在風險的項目計提存貨跌價準備。
主要物流子公司凈利潤：
關聯資產轉讓公告：
存貨占比：
值得關註的是，2017年投資收益較2016年同比暴增約295倍，至近13億元，但是根據上面關聯交易產生的預計投資收益約為4億元，剩下的收益又是來自哪呢？新浪財經進一步查閱相關交易公告發現，2017年10月8日，光明地產公佈將子公司東恒海鑫100%的股權及 7.1億元的債權以21.8億元的總價出售給泰禾。初步測算，預計本次交易將為上市公司 2017 年度增創扣非後歸母凈利潤約為人民幣 9.4 億元。再追溯同年9月9日，光明地產控股子公司南寧國糧房地產開發有限公司（以下簡稱“南寧國糧”），通過公開掛牌轉讓的方式，轉讓所持有的位於廣西南寧市良慶區五象大道北側的A2及A3地塊在建項目資產，轉讓價格不低於7.42億元，擬為光明地產2017年度增創歸母凈利潤約1.98億元。
光明地產人員結構：
因此，其三年執行業績承諾分別依靠關聯交易“刷單”6億元，依靠轉讓項目資產“刷單”約11億元，合計完成瞭其將近一半的“業績承諾”任務。（公司觀察 文/譚談）
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值得一提的是，通過對比其存貨周轉天數，發現光明地產周轉天數為831天，明顯優於萬科的1198天，保利地產的1324天，但是萬科與保利地產其庫存占比卻小於光明地產，是什麼原因造成這種反差現象？
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